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QUELQUES CONSEILS POUR
ÉVITER DES PROBLÈMES LORS DE LA CONSTRUCTION D'UNE MAISON INDIVIDUELLE |
Une majorité de Français vit dans une maison particulière, beaucoup d'autres
aspirent à le faire lorsque cela leur sera financièrement possible.
L'acquisition d'une maison d'habitation peut se faire de différentes façons et le plus
souvent, par la construction d'une maison neuve selon des plans qui correspondent aux
besoins et au budget de celui qui fait construire.
La construction d'une maison individuelle a quelquefois été assimilée à une
loterie tant les problèmes rencontrés sont nombreux. Pourtant ceux-ci pourraient
facilement être évités en adoptant certaines précautions que le candidat
néophyte ignore le plus souvent. C'est parce qu'il ont ignoré plusieurs de ces
précautions que certains maîtres d'ouvrages ont connu de grandes difficultés avec leur
architecte-constructeur, des retards dépassant 2 ans et des surcoûts de plus de 20 %.
La construction d'une maison individuelle se déroule en 9 phases
principales :
Recherche
et achat du terrain
Vous devez être très prudents dans le choix du terrain sur lequel doit être
bâtie votre maison. Il faut évidemment s'assurer qu'il est constructible.
On distingue 2 catégories de terrains :
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Les
terrains en lotissements, pour lesquels les démarches administratives, la viabilité sont
faites : l'accès au terrain est prévu ; l'électricité, l'eau, le
tout à l' égout, le téléphone et quelquefois le gaz sont disponibles en limite de
terrain. L'arrêté autorisant le lotissement, ainsi que le cahier des charges, doivent
être fournis avant tout engagement d'achat. |
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Les
terrains isolés (ce qui ne veut pas dire en dehors de toutes constructions, mais
simplement hors lotissements), pour lesquels des travaux supplémentaires devront être
prévus pour en assurer la viabilité. |
Procurez-vous le Certificat d'Urbanisme à la mairie et allez vous renseigner
pour connaître :
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la
surface maximum de plancher à construire, |
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les
services collectifs existants - écoles, transports scolaires, cantines, centres
médicaux, commerces, activités de loisir - mais aussi les projets qui
pourraient être source de futures nuisances, routes, voies ferrées, couloirs aériens,
lignes à haute tension ... |
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la
fiscalité locale. |
La forme, la nature et la topographie du terrain sont également à prendre en
considération, car ils sont déterminants :
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Différences
de niveaux. |
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Vue et
ensoleillement, (est ou ouest. pour les chambres). |
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Exposition
au vent et autres nuisances (voisinage, bruits, odeurs, ... ). |
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Situation
par rapport aux équipements collectifs (voirie, eau, assainissement, électricité,
gaz ... ). |
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Stabilité
et nature du sol. Il est fortement recommandé de faire réaliser une étude géologique
avant d'acquérir le terrain. La nature du sol peut avoir une influence sur le prix global
et sur son utilisation : instabilité (qualité du sol), risques d'éboulements,
d'avalanches, d'inondations, imperméabilité (mauvais drainage), ... ). |
Il est donc prudent de ne signer, en premier lieu, qu'une promesse de vente
comprenant les clauses suspensives suivantes :
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L'obtention
du certificat d'urbanisme. |
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L'obtention
du permis de construire pour une surface donnée suivant des plans que vous avez
acceptés. |
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L'absence
de servitudes publiques ou privées pouvant entraver la construction. |
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L'absence
de toute hypothèque et droit de préemption. |
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L'obtention
des prêts demandés. |
Si ces conditions ne sont pas réalisées, le compromis sera caduc et les sommes
versées à titre d'acompte seront remboursées.
Établissement des plans
Le recours à un architecte est obligatoire si la superficie de plancher hors
uvre nette de la construction excède 170 m²
L'architecte établira les plans de la maison à construire en se rapprochant le
plus possible de vos désirs.
Si vous possédez un terrain, faites-le visiter par l'architecte et fournissez-lui le
certificat d'urbanisme.
C'est de l'architecte que dépendent l'esthétique et la fonctionnalité de la
construction. Un bon architecte concevra une maison où il fait bon vivre en tenant compte
de l'orientation et de la lumière pour chacune des pièces.
La conception
Prenez une part active à la conception de votre maison, ne sous-estimez pas les
détails d'équipements et envisagez son évolution future.
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Prévoyez l'emplacement des éventuelles annexes ultérieures. |
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Ne sous-estimez pas la taille du garage, du sous-sol et du cellier : pensez à tous les
véhicules que vous possédez ou pensez acquérir, à l'emplacement d'un éventuel
atelier, aux espaces que vous devez réserver pour le stockage d'objets encombrants, à
l'implantation de la chaufferie et aux réserves de combustibles. Faire représenter les
voitures, portes ouvertes, afin de déterminer les accessibilités. |
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Précisez, dès la conception, l'emplacement des points et commandes d'éclairage, des prises de
courant et de téléphone (en n'oubliant pas télécopieur et ordinateur), des prises de
télévision, de haut-parleurs et de radio. Préciser également la position éventuelle
des prises de l'aspiration centralisée. |
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Si vous ne comptez pas utiliser le mobilier que vous possédez ou que vous pensez acquérir,
prévoyez des placards en maçonnerie, faciles à équiper par la suite et éventuellement
un dressing. |
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Choisissez le type de chauffage en fonction des critères les plus importants (confort, coût
d'investissement et coût de l'énergie). Ne dissociez pas le choix du chauffage de celui de l'isolation thermique. |
Le choix de l'architecte
Pour trouver un bon architecte on peut se baser sur sa notoriété, mais on peut
aussi interroger les connaissances qui ont eu une expérience heureuse dans ce domaine.
Sur votre demande, l'architecte vous fournira des références de clients ;
n'hésitez pas à prendre contact avec eux pour savoir comment cela s'est passé.
Il est recommandé de consulter plusieurs architectes afin d'apprécier son talent
et de son aptitude à traduire vos desiderata.
Vous pouvez mettre en concurrence deux ou trois architectes en leur proposant une
somme forfaitaire pour effectuer un avant-projet avec chiffrage du dossier de permis de
construire et plans d'exécution. Les prestations de l'architecte sont basés sur un prix
au m² en fonction du standing désiré. Vous irez plus avant et signerez le contrat avec
celui qui vous aura proposé le projet qui vous plait le plus.
Avant de signer le contrat d'architecte, vous devrez vous assurer que le contenu et
la nature des prestations sont clairement précisés et chiffrés (si possible forfaitisés).
Maîtrise d'uvre
Si vous possédez les compétences et le temps nécessaires pour le faire, vous
pourrez assurer la maîtrise d'uvre en vous déclarant maître d'uvre et en
souscrivant les assurances nécessaires.
Dans le cas inverse, le maître d'uvre est celui qui construira votre
maison, qui coordonnera les travaux et devra respecter les délais convenus.
Aucun diplôme professionnel ou universitaire n'est requis pour exercer la profession de
constructeur. Aussi, à côté d'une majorité de professionnels compétents, en
existe-t-il d'autres qui le sont moins ... . Il est donc indispensable de se
renseigner et de se garantir du sérieux des constructeurs. Le bâtisseur est quelquefois
l'architecte qui a établi les plans ou bien une société spécialisée dans la
construction de maisons individuelles ou encore une entreprise générale du bâtiment.
On distingue deux catégories de constructeurs, ceux-ci étant seuls responsables à
votre égard :
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Le constructeur possède ses propres équipes et votre maison est réalisée directement par
lui. |
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Le constructeur fait exécuter votre chantier par des entreprises ou des artisans
(sous-traitants). Très souvent, ces constructeurs travaillent régulièrement avec les
mêmes sous- traitants, qui ont ainsi pris un esprit "maison". Mais il en existe
de moins scrupuleux qui, pour se placer dans la guerre des prix, recherchent sans cesse le
sous-traitant le moins cher sans se soucier des conditions de réalisation. N'hésitez pas
à vous faire préciser par qui sera réalisé votre chantier et les références et
qualifications professionnelles de ces sous-traitants : la défaillance de l'un d'eux
durant les travaux entraînerait fatalement ennuis et retards. |
L'architecte peut également être constructeur. Il assumera alors l'entière
responsabilité des travaux.
Les grands constructeurs ont leurs propres architectes ; ils fournissent les plans
de construction et se chargent donc des formalités de permis de construire et de la
réalisation des plans d'exécution. Dans ce cas, il n'est donc pas nécessaire de faire
appel à un architecte.
Avant de faire construire une maison individuelle, consultez toujours plusieurs
constructeurs et choisissez le vôtre bien sûr en fonction de ses compétences techniques
mais également de certains autres critères :
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La santé financière
Le constructeur doit avoir une existence légale concrétisée. Il est indispensable de
s'assurer de sa fiabilité en vous rendant au Greffe du Tribunal de Commerce concerné,
où vous pouvez obtenir de très nombreux renseignements allant du K bis à la
consultation des comptes de l'exercice précédent. Grâce à cette simple démarche, vous
pourrez ainsi éviter de vous engager avec une entreprise en difficultés financières,
voire en règlement judiciaire.
Vous pouvez également obtenir ces renseignements par Minitel, en appelant le Greffe du
Tribunal de Commerce au 08 36 29 22 22, ou en vous connectant à
Internet sur http://www.societe.com.
Une société qui est en retard dans la publication de son dernier bilan est très
probablement en difficultés. |
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La réputation
N'hésitez pas à demander des références récentes que vous contacterez pour savoir si
les clients ont été satisfaits. Méfiez-vous du constructeur qui n'accepte pas de
fournir de liste de références ; ses clients ont probablement eu des
difficultés avec lui. Préférez traiter avec des sociétés qui ont plusieurs années
d'existence.
Après vous être assuré des garanties professionnelles, faites jouer le
"bouche-à-oreille". Renseignez-vous sur les réalisations antérieures et allez
les visiter sans le constructeur. |
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La publicité
Si vous avez été attiré par une publicité, interrogez le constructeur sur tout ce qui
vous a séduit : prix, crédits proposés, prestations, avantages, garanties
offertes, éléments descriptifs, qualité des matériaux.
Des règles précises doivent être observées dans ce domaine. Vous pouvez vous procurer
la Recommandation IM 2 au Bureau de Vérification de la Publicité, 5 rue Jean Mermoz,
75008 Paris. |
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Le suivi de chantier
Assurez-vous que le suivi de chantier est assuré régulièrement par des techniciens qualifiés. |
On confie parfois à l'architecte le soin de vérifier et de coordonner la
construction sous la responsabilité du maître de l'ouvrage, qui assure alors le rôle de
maître d'uvre. C'est une solution qui peut offrir beaucoup d'avantages car elle
permet à ce dernier une plus grande indépendance dans le choix des entreprises et des
artisans qui construiront sa maison. Le maître d'ouvrage pourra alors suivre de près la
qualité de la construction et le calendrier des travaux. Il aura alors une entière
maîtrise des paiements.
Cependant, cette solution présente des risques liés à la compétence et au sérieux de
l'architecte.
Établissement du contrat
Le « Contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de
plan » est censé contenir des dispositions légales favorables au maître
d'ouvrage. Néanmoins, il est important d'y ajouter certaines clauses qui font grandement
défaut et dont l'absence peut conduire le maître de l'ouvrage à se trouver à la merci
du constructeur.
Vous trouverez au chapitre Clauses Aski, des
suggestions de "conditions particulières complémentaires". Bien des ennuis
pourraient être évités en ajoutant, par exemple, des clauses complémentaires, telles
que :
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Le maître de l'ouvrage se réserve le droit de visiter le chantier à sa convenance,
seul ou avec un expert de son choix afin de pouvoir vérifier la conformité de la
construction au contrat ainsi que l'avancement des travaux. |
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Les pénalités pour retards, sauf cas de force majeure ou pour intempéries dûment
constatées et signalées par lettre recommandée dans la semaine qui suit celles-ci, sont
de 2/3000e du prix de la construction par jour de retard (cette clause permet
de doubler les pénalités minimales prévues par le décret n° 91-1202). |
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Le constructeur s'engage à fournir tous les 2 mois un calendrier des travaux qu'il devra
réaliser dans les 2 mois suivants et présentera au maître de l'ouvrage un rapport
détaillé sur l'avancement des travaux en cours. |
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Le constructeur s'oblige à fournir un plan indiquant clairement l'emplacement des circuits
pour l'installation de l'eau, de l'électricité, du gaz, de l'antenne de télévision et
éventuellement du système de sécurité. |
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Le constructeur devra fournir à la remise des clés, les noms et adresses de toutes les
entreprises ou artisans ayant contribués à la construction. Il devra en outre remettre
au maître d'uvre, à cette occasion, toutes les certifications nécessaires pour
les fournitures en eau, gaz et électricité. |
Ce type de contrat est obligatoirement soumis aux clauses suspensives suivantes :
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Obtenir les prêts indiqués sur le contrat. |
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Obtenir le permis de construire. |
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Devenir propriétaire du terrain. |
Il faut que le constructeur ait contracté une assurance « garantie de
livraison » et que l'assurance « dommages ouvrages » soit obtenue.
Vérifiez que toutes les polices d'assurances ont bien été souscrites et exigez les
attestations ainsi qu'une copie comprenant toutes les clauses. Vérifiez également que le
constructeur a bien souscrit une assurance civile professionnelle et une assurance civile
décennale.
Le constructeur devra fournir, avec le contrat, une notice descriptive qui
énumérera en détails tous les travaux et fournitures à sa charge, ainsi que la
liste chiffrée des travaux que vous souhaitez vous réserver. Ce qui n'est pas
clairement défini sera laissé au choix du constructeur et réalisé souvent dans la
qualité la moins chère.
Ne pas hésiter à détailler tout ce qui a été prévu dans la construction, y compris
l'emplacement des points électriques, des points d'eau, des éventuelles prises
d'aspiration centralisée, des appareils de régulation du chauffage ...
Ce document est très technique et il est fortement recommandé, avant de le signer, de le
faire contrôler par un expert si vous n'avez pas les compétences nécessaires.
Certains constructeurs proposent souvent un descriptif de base minimaliste qui risque
d'entraîner de nombreux avenants, avec le risque de prix exagérés et de délais
supplémentaires.
Tout doit être précisé par écrit sous forme de lettre recommandée avec accusé de
réception. En cas de litiges seuls les écrits feront foi.
Demande du permis de construire
Elle doit être déposée, à la mairie du lieu ou se situe le terrain, par le
propriétaire lui-même, par le constructeur ou par l'architecte s'il a reçu procuration
à cet effet.
Consultation des
entreprises et des artisans
Dans ce type de contrat elles sont du ressort du constructeur qui se basera sur
la notice descriptive et éventuellement sur les avenants au contrat. C'est le
constructeur qui a la responsabilité globale du chantier. Il devra vous fournir lors de
la réception de la maison une liste complète des intervenants dans le processus de
construction.
Souscription des différentes assurances
Voir chapitre spécifique.
Le prix de l'assurance dommages-ouvrage que vous devez souscrire avant le début
des travaux s'élève aux environs de 5 % du coût total de la construction.
Certains constructeurs la prennent à leur compte, bénéficiant auprès des assureurs de
contrats de groupe à taux réduit (aux alentours de 0,8 % du montant total). Ils doivent
en ce cas vous remettre une attestation et un exemplaire du contrat souscrit ainsi que les
coordonnées de l'assureur. Dans cette solution, l'acquéreur a tout à gagner car c'est,
dans la plupart des cas, une preuve du sérieux de l'entreprise, et de la confiance
qu'elle inspire.
Construction proprement dite
Les travaux de construction sont sous le contrôle du constructeur. Vous ne
pourrez en aucun cas donner d'ordres ou de contrordres aux sous-traitants, même si vous
constatez des anomalies sur votre chantier. Il est recommandé de faire vérifier la
qualité des travaux, au fur et à mesure de leur avancement, ainsi que les matériaux
utilisés, par un expert de votre choix à la condition expresse d'avoir prévu dans le
contrat une clause à cet effet. Il sera très difficile, voire impossible, de le faire
une fois la maison terminée. Vous ferez part au constructeur de vos remarques
éventuelles. Certains contrats autorisent le constructeur à vous (vous et votre expert)
interdire l'accès du chantier sauf avant le règlement des appels de fonds. Il
est impératif de faire annuler cette clause.
L'ouverture de chantier
Le permis de construire doit être affiché pendant toute la durée des travaux. C'est
important car il conditionne le départ du délai de 2 mois pendant lequel peut s'exercer
le recours éventuel d'un tiers.
Au début des travaux, une déclaration "d'ouverture de chantier" doit être
adressée en 3 exemplaires à la mairie. C'est en général le constructeur qui se charge
de ces formalités.
Le déroulement des travaux
Le contrat que vous avez signé avec le constructeur stipule :
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l'échelonnement
des versements en fonction de l'avancement des travaux, |
|
les
délais de construction. |
Si vous voulez contrôler personnellement l'avancement des travaux comme leur
conformité aux documents contractuels, il est bon de se mettre d'accord, par écrit, avec
le constructeur lors de la négociation du contrat, sur les possibilités et les
conditions de visite.
Réception
Avant d'entrer dans les lieux, l'acte de réception est loin d'être une simple
formalité car il risque d'avoir de lourdes conséquences par la suite.
Le maître d'ouvrage doit déclarer accepter, ou ne pas accepter, les travaux effectués
par le constructeur. De sa décision dépendront les recours et les garanties auxquels il
pourra prétendre.
Suivant l'article 1792-6 du Code Civil, c'est au maître d'ouvrage qu'il
appartient de prononcer la réception et c'est lui seul qui décide des réserves à
formuler. Il a face à lui son partenaire unique, le constructeur.
La réception marque le point de départ des délais de garantie, qu'il y ait ou
non réserves. La réception des travaux coïncide avec :
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la fin de l'exécution du marché, |
|
le paiement du solde, sauf une éventuelle retenue de garantie qui doit être prévue dans le
contrat (celle-ci a pour but de couvrir l'exécution des travaux correspondant aux
réserves soulevées au moment de la réception), |
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la remise des clefs, |
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la prise de possession de la maison, |
|
le transfert de propriété : c'est le fait que le propriétaire devienne responsable de tout
sinistre non imputable à un vice de construction. |
Pour la visite de réception vous avez le choix entre deux possibilités :
|
Vous
faire assister par un professionnel habilité (architecte, contrôleur technique ou
tout professionnel spécialement qualifié pour ce type de mission). Cette faculté
d'assistance est mentionnée dans le contrat de construction. |
|
Ne pas
vous faire assister par un professionnel habilité, c'est à dire effectuer la visite
vous-même sans aide extérieure. Dans ce cas, vous bénéficiez d'un délai de huit jours
après la remise des clés pour signaler au constructeur les vices apparents que vous
auriez oubliés de noter le jour de la réception. Passé ce délai et si aucune
réserve n'a été faite vous devez régler les derniers 5 %.
La somme que vous conservez doit habituellement être consignée (c'est à dire isolée
sur un compte séquestre) car le constructeur doit avoir la garantie qu'il sera payé
lorsqu'il aura effectué les travaux nécessaires à la levée des réserves. Une fois les
réserves levées, vous devez libérer la somme consignée et procéder au paiement du
solde du prix de la construction. |
Il semble évident que vous avez tout intérêt à choisir la seconde solution,
car elle permet de disposer du délai de réflexion de huit jours, durant lequel vous
aurez tout loisir de demander l'assistance du professionnel habilité.
Vous avez besoin, pour la réception des travaux, de votre contrat, du devis
descriptif avec les avenants éventuels, du Consuel ...
Vos réserves doivent être formulées au cours de la réception ou, dans les plus
brefs délais, dès que vous êtes en mesure de constater un vice qu'il vous était
impossible de déceler le jour de la réception.
Il faut agir avec méthode et soin, préciser les réserves éventuelles et ne pas rester
dans le flou. Vous pouvez vous faire assister par une personne compétente.
Dans le cas où vous n'avez pas pu vérifier certains ouvrages (équipements d'eau, gaz,
dont les branchements n'étaient pas réalisés lors de la réception, par exemple), vous
devez le mentionner mais cela ne peut constituer un motif pour refuser la réception. Si
des réparations sont nécessaires, vous pourrez toujours faire jouer vos garanties.
Il est recommandé de faire la réception à la lumière du jour et de se munir
d'un éclairage portatif, d'effectuer notamment les vérifications suivantes et contrôler
les dimensions et la géométrie des pièces, de vérifier le fonctionnement des
différents équipements :
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fonctionnement des robinetteries, et écoulements d'eau ; |
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fonctionnement des points lumineux, prises de courant, extractions d'air ... ; |
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fonctionnement des volets roulants, télécommandes, ... ; |
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fonctionnement du chauffage et de l'aspiration centralisée ; |
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hauteur, ventilation et propreté du vide sanitaire ; |
|
dimensions et la géométrie des pièces. |
Procès-verbal
La constructeur ne peut pas refuser la réception des travaux pour une construction sur
laquelle vous avez émis des réserves. Par contre, vous pouvez la refuser si les travaux
prévus au descriptif ne sont pas achevés ou exécutés, ou si les imperfections sont si
nombreuses qu'elles sont assimilables à un non achèvement. Dans les 2 cas, les motifs de
refus de la réception doivent être mentionnés dans
le procès verbal qui sera adressé à l'Assurance Dommages-Ouvrage.
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Réception sans réserves
Une copie du procès-verbal est adressée par lettre recommandée au constructeur qui en
accusera réception, avec copie à l'Assurance "Dommages-Ouvrage".
Les clefs vous seront remises en échange du versement du solde du prix de la
construction. |
|
Réception avec réserves
Si vous constatez des vices apparents ou la non réalisation de travaux prévus, vous
devez les noter, avec le plus de précision possible, sur "l'état des
réserves" qui sera joint au procès-verbal de réception des travaux. Une copie du
procès-verbal est adressée par lettre recommandée au constructeur qui en accusera
réception, avec copie à l'Assurance "Dommages-Ouvrage".
Si le constructeur conteste la nature des réserves et qu'un accord est réellement
impossible, c'est à lui d'engager une action régulière et à vous de prévenir votre
assureur. Mais vous devez auparavant le mettre en demeure d'exécuter les travaux pour
lesquels vous avez émis des réserves. Il faut fixer, d'un commun accord avec
l'entreprise, un délai raisonnable pour la reprise des imperfections constatées. En
général, il est de 90 jours maximum. Si les travaux ne sont pas réalisés après ce
délai, il faut mettre en demeure le constructeur par lettre recommandée, avec demande
d'avis de réception et tenir au courant votre assureur "Dommages-Ouvrage". Vous
êtes en droit de faire exécuter les travaux aux frais et aux risques de l'entrepreneur.
Lorsque les travaux consécutifs aux réserves sont achevés, vous établissez un constat
de "levée de réserves". Vous envoyez la photocopie du procès verbal de
réception des travaux, de l'état des réserves et du constat de levée de réserves au
bureau auprès duquel vous avez souscrit l'assurance "Dommages- Ouvrage". |
Retenue de garantie
Vous avez la possibilité de retenir jusqu'à 5 % du prix de la construction afin de faire
exécuter les travaux correspondant aux réserves que vous avez émises.
Le constructeur ne peut pas retenir les clefs, même si vous avez fait jouer la
retenue de garantie ; mais l'occupation des lieux ne doit pas gêner les travaux.
Déclaration d'achèvement des travaux
Lorsque les travaux sont terminés, le constructeur fera parvenir à la mairie,
dans un délai maximum d'un mois, une déclaration d'achèvement. Si les travaux sont
conformes au permis de construire, un certificat de conformité sera délivré dans un
délai de 3 mois à partir de la réception de la demande.
Levée des réserves
Le constructeur doit achever parfaitement les travaux qui lui ont été confiés
et il doit garantir ce parfait achèvement jusquà lexpiration du délai
dun an à compter de la réception.
Il n'est pas forcément possible quun ouvrage soit parfaitement réalisé au
jour de la réception et que certaines finitions sont à faire après, que certaines
imperfections peuvent apparaître et doivent être reprises pour que lachèvement
soit constaté.
Larticle 1792-6 du Code Civil rappelle le
principe selon lequel la garantie de parfait achèvement est due par le constructeur
durant un an à compter de la réception.
« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu
pendant un délai d'un an à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous
les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves
mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour
ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un
commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux
peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et
risques de l'entrepreneur défaillant. »
À défaut de mise en uvre de cette garantie dans le délai dun
an, seule la responsabilité contractuelle de droit commun est encourue, pour les travaux
ayant fait lobjet de réserves à la réception. Le maître douvrage ne
dispose que du délai dun an à partir de la réception pour introduire son
action en justice. En effet, le délai de garantie de parfait achèvement est à la fois
un délai de garantie et un délai daction.
Dans les marchés privés, il est dusage de viser la norme AFNOR P 03.00 1 et
P 03.011 qui prévoit un délai de 90 jours pour lexécution des travaux
consécutifs aux réserves faites lors de la réception et de 60 jours après mise en
demeure pour ceux notifiés pendant lannée de garantie de parfait achèvement.
Si le maître d'ouvrage impatient n'a pas respecté les procédures et s'est
substitué au constructeur pour la levée des réserves, sans attendre l'expiration des
délais fixés, il risque de ne pas pouvoir bénéficier du remboursement des frais de
réparation avancés au titre de l'article 1792-6.
Conclusions
Il existe, comme en toutes circonstances, un certain nombre de gens malhonnêtes
que ce soit du côté des constructeurs aussi bien que du côté des particuliers. Le
professionnel toutefois connaît bien toutes les finesses de la réglementation et saura,
la plupart de temps, éviter de se faire pénaliser. Le particulier a tendance à ne pas
chercher à se défendre car il a souvent peur de la justice; il sait que celle-ci est
lente et onéreuse. Le particulier ignore généralement tout de la construction et
devient ainsi une proie facile pour le constructeur peu scrupuleux. Ce dernier est
souvent une petite entreprise, parfois mal gérée, et qui pour s'en sortir utilise
des pratiques peu recommandables faites d'irrégularités, d'obligations non respectées
et d'abus de toutes sortes ; il sait qu'il pourra s'en sortir, la plupart du temps,
sans dommages.
Le secteur de l'immobilier a grandement besoin de s'assainir. N'importe qui peut se
déclarer constructeur. La législation concernant ce secteur devrait défendre un peu
mieux le particulier qui en l'occurrence tient le plus souvent le rôle du plus faible.
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