109 - Réalisation effective des travaux à chaque stade

... Bien entendu, il faut qu'à chaque échéance les travaux correspondant au stade de construction visé à l'article R. 231-7 soient effectivement réalisés.

110 - Vérification de la réalisation des travaux

Les versements seront normalement faits par le maître de l'ouvrage qui vérifiera si les travaux réalisés correspondent bien aux stades de construction visés. On rappellera qu'il n'est pas possible d'interdire au maître de l'ouvrage de visiter le chantier préalablement, justement, à chaque échéance de paiement.

La garantie porte sur le coût des dépenses nécessaires à l’achèvement des travaux convenus. Il s’agit d’un achèvement conforme aux prévisions du contrat et dépourvu de malfaçons apparentes.
La solution résulte des dispositions du § Il de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation relatives aux obligations du garant au titre de la levée des réserves formulées à la réception des travaux, étant souligné que ces réserves peuvent porter tant sur des non conformités que sur des malfaçons. Spécialement, en ce qui concerne les non conformités, la solution est fondée sur le droit commun contractuel : les travaux réalisés doivent être conformes aux prévisions du contrat, observation faite qu’en ce qui concerne l’appréciation de l’achèvement il n’existe, en matière de contrat de construction d’une maison individuelle, aucune disposition comparable à celles de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation en matière de ventes d’immeubles à construire et de l’article R. 222-14 du même code en matière de contrats de promotion immobilière, selon lequel pour l’appréciation de l’achèvement de l’immeuble ou de la livraison de l’ouvrage, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel.
Il en résulte donc qu’en cas de défaillance du constructeur, le garant doit prendre à sa charge le coût des travaux nécessaires non seulement à la réparation des malfaçons mais également, s’il y a lieu, de ceux nécessaires à la mise en conformité avec les prévisions du contrat.
La solution correspond à l’objet même de la garantie de livraison qui, aux termes du 1^er alinéa de l’article L. 231-6, est de couvrir le maître de l’ouvrage « contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat ».

Bien que cette distinction n’ait pas été relevée au cours des travaux préparatoires, le texte vise deux hypothèses distinctes. Une réponse ministérielle le souligne :
… la loi prévoit que le maître de l’ouvrage est garanti par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance qui, caution solidaire du constructeur, doit prendre en charge non seulement les suppléments de prix causés par la défaillance du constructeur, mais aussi les dépassements injustifiés des paiements demandés par le constructeur ...
Un supplément de prix ne résultera pas nécessairement d’un paiement anticipé. Sont également visés au paragraphe b) du I de l’article L. 231-6 les suppléments de prix tenant au fait du constructeur.
Ce pourrait être le cas, par exemple, de travaux non prévus qui s’avéreraient néanmoins indispensables ou bien de travaux nécessaires au respect des règles de construction prescrites par le Code de la construction et de l’habitation, étant rappelé que le constructeur prend un engagement quant à la conformité du projet à ces règles.
D’une façon générale sont visées et relèvent de la garantie de livraison les conséquences financières tenant au non-respect par le constructeur des dispositions législatives et réglementaires relatives au contrat de construction d’une maison individuelle ainsi que les erreurs matérielles ayant abouti à un supplément de prix.
La réponse ministérielle, ci-dessus rapportée, du 8 juin 1992 souligne : « cette garantie met à l’abri le maître de l’ouvrage de toutes les conséquences inhérentes à la défaillance du constructeur, y compris celles relatives aux rapports de ce dernier avec ses sous-traitants ».

En cas de défaillance du constructeur la garantie de livraison sera normalement mise en œuvre par le maître de l’ouvrage, ce qui est normal puisqu’il est le bénéficiaire du cautionnement.
Toutefois la loi du 19 décembre 1990 a mis à la charge du garant une obligation d’intervention de sa propre initiative s’il constate la défaillance du constructeur. Le garant se voit ainsi donner un rôle actif dans le déroulement du contrat.

149 - Mise en œuvre de la garantie à la demande du mettre de l’ouvrage

Il résulte des dispositions du Il de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation que le maître de l’ouvrage peut saisir l’établissement garant dans les cas suivants :

Le premier cas est celui où la maison individuelle, plus précisément les travaux prévus par le contrat de construction d’une maison individuelle à la charge du constructeur ne sont pas achevés dans le délai prévu au contrat éventuellement prolongé pour une cause légitime.
Toutefois, la garantie de livraison ne peut être mise en œuvre qu’en cas de défaillance du constructeur.
Par conséquent, pour que le retard dans la livraison permette la mise en œuvre de la garantie encore faut-il que ce retard résulte d’une telle défaillance. Ce ne sera pas le cas si le retard résulte d’une cause qui est étrangère au constructeur, comme par exemple l’arrêt des travaux à la suite d’un sursis à exécution du permis de construire prononcé par le tribunal administratif à la demande d’un voisin ou bien encore d’un retard dans l’exécution des travaux consécutif à un retard du maître de l’ouvrage dans les versements qu’il doit en fonction de l’avancement des travaux.

Le deuxième cas visé est celui où les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés.
Les réserves portent sur des malfaçons dans l’exécution de la construction ou les non-conformités par rapport aux prévisions du contrat constatées à la réception. À cet égard, il convient de tenir compte de la distinction faite par l’article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation selon que le maître de l’ouvrage s’est fait ou non assister par un professionnel.
Dans le cas où le maître de l’ouvrage ne s’est pas ainsi fait assister, il dispose d’un délai de huit jours à partir de la remise des clés consécutive à la réception pour dénoncer les défauts apparents qu’il n’avait pas signalés à la réception. Il y a lieu d’assimiler pour l’application des dispositions du Il de l’article L. 231-6 précité les réserves ainsi faites à celles formulées à la réception. Cette solution résulte du IV du même article relatif à la cessation de la garantie de livraison qui prend indifféremment en considération les réserves faites à la réception proprement dite et celles faites dans le délai de huit jours de l’article L. 231-8 susvisé.

Les travaux objet de la garantie sont ceux de réfection des malfaçons ou des défauts de conformité. Là aussi, pour que le retard dans la réalisation de ce travaux permette la mise en œuvre de la garantie, encore faut-il qu’il résulte de la défaillance du constructeur et non d’une cause qui lui serait étrangère (par exemple, un problème d’approvisionnement par suite d’une grève). Mais le constructeur - et par conséquent le garant - ne pourrait pas prétendre se retrancher derrière le fait des personnes avec lesquelles il a lui même contracté pour l’exécution des travaux : par exemple, il ne pourrait prétendre faire valoir la faute d’un sous-traitant.
Par ailleurs, il convient de tenir compte des délais qui auront été prévus pour l’exécution des travaux de réfection.

La portée des obligations du garant peut éventuellement être discutée en ce qui concerne la levée des réserves.
Un auteur particulièrement autorisé écrit :
« En revanche, il ne semble pas que la garantie extrinsèque concerne les désordres réservés ou les vices apparents car elle ne garantit que l’achèvement dans le délai. On peut donc se demander quel est l’intérêt pratique de son maintien aussi loin (à la levée des réserves) lorsque du moins les réserves ne concernent pas la conformité qui, elle, semble, en revanche, relever de la garantie de livraison ».
Il peut effectivement sembler anormal que la garantie de livraison porte sur les désordres de construction, lesquels relèvent essentiellement du domaine des assurances. Pourtant, l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation se réfère à la levée des réserves formalisées à la réception.
Or ces réserves concernent d’abord les « désordres ». D’ailleurs, le paragraphe IV de l’article L 231-6 susvisé renvoie à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L 231-8 pour dénoncer les « vices apparents », expression qui a prion vise d’abord les malfaçons.
Les travaux préparatoires ne fournissent guère de précision. Il a cependant été indiqué que « le garant serait tenu de faire exécuter, en cas de défaillance du constructeur, les travaux nécessaires à la correction des vices apparents lorsque ceux-ci auraient été mentionnés lors de la réception».
Par ailleurs, il y a lieu de constater que la garantie dite de livraison a pour objet, aux termes du paragraphe I de l’article L. 231-6 précité de couvrir le maître de l’ouvrage contre « les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux ».
Dans ce contexte, il apparaît difficile d’exclure des obligations du garant les travaux nécessaires à la réparation des désordres ou malfaçons signalés à la réception. Mais il est vrai qu’il en résulte une situation complexe de nature à soulever des discussions entre le garant et les assureurs.
Comme l’a bien souligné M. Périnet-Marquet : « Le système mis en place promet un balai juridique redoutable, dans certaines hypothèses, entre le prêteur, le garant et l’assureur de dommages-ouvrages ».

Lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant doit, en application des dispositions du II de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, mettre en demeure le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux nécessaires à la levée des réserves
L’article R. 231-10 du même code précise que les mises en demeure visées au II de l’article L 231-6 sont faites par voie d’huissier. En revanche, à défaut de précision résultant des textes, l’information donnée par le maître de l’ouvrage au garant pourra être faite par tous moyens, dont par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
À partir de cette information, le garant doit, en application du II de l’article L. 231-6, procéder, sans délai, à la mise demeure dont il vient d’être question. Par ailleurs, quinze jours après cette mise en demeure, si celle-ci est restée infructueuse, le garant doit, toujours en application du Il de l’article L. 231-6, intervenir pour faire exécuter les travaux dans les conditions examinées ci-après.
Bien entendu, le garant n’est tenu d’intervenir que si le délai d’achèvement ou de parachèvement provient de la défaillance du constructeur.

Il résulte du II de l’article L 231-6 du Code de construction et de l’habitation que même dans le cas où il ne serait pas informé par le maître de l’ouvrage, le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, c’est-à-dire qu'il constate l’un ou l’autre des faits ci-dessus examinés, doit alors de sa propre initiative, mettre sans délai constructeur en demeure soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux nécessaires à la levée des réserves.
La mise en demeure sera faite par acte d’huissier. Il résulte du II de l’article L. 231-6 précité, que cette mise on demeure doit être effectuée sans délai.

156 - Rôle du garant dans le suivi de la réalisation

C’est par conséquent donner au garant un rôle actif qui suppose qu’il se préoccupe du suivi de la réalisation au travaux. Mais comme le contrôle du déroulement des travaux ne constitue pas pour lui une obligation légale, on voit mal sur quelle base la responsabilité du garant pourrait être engagée s’il ne s’apercevait pas du retard dans leur exécution. Le contrôle du déroulement dans le temps des travaux appartient théoriquement au maître de l’ouvrage.
Ceci dit, en pratique, le garant aura intérêt à se préoccuper du déroulement de l’opération, puisqu’il reste engagé jusqu’à leur achèvement et leur parachèvement.
Quinze jours après une mise on demeure effectuée ainsi qu'il est dit ci-dessus, restée infructueuse, le garant doit intervenir dans les conditions qui seront examinées ci-après.

L’article L 231-6 paragraphe II du Code de la construction et de l’habitation envisage le cas où, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet de la procédure de redressement judiciaire prévue par la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises. Le 3^e alinéa du paragraphe II de l’article précité dispose que, dans ce cas : « Le garant peut mettre ne demeure l’administrateur de se prononcer sur l’exécution du contrat conformément à l’article 37 de la loi précitée ».
Si l’on s’en tient à la lettre du texte, il s’agit là d’une simple possibilité (à la différence des alinéas précédents qui prévoient la mise en demeure obligatoire du constructeur défaillant. En réalité, il y a lieu d’admettre que le garant doit procéder à la mise en demeure de l’administrateur judiciaire qui devra être faite par acte d’huissier en application de l’article R. 231.10 du Code de la construction et de l’habitation.
En effet, la loi du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle n’a pas dérogé à la faculté donnée à l’administrateur par l’article 37 précité de la loi du 25 janvier1985 d’exiger la continuation du contrat en cours. Le garant qui, outre qu’il reste tenu jusqu’à l’achèvement des travaux, doit prendre en charge les pénalités de retard a intérêt à obliger l’administrateur à prendre rapidement position sur la poursuite du contrat. C’est d’ailleurs le sens du texte qui dispose qu’à défaut de réponse de l’administrateur dans le délai d’un mois, le garant doit procéder à l’exécution de ses obligations « sans que ce délai puisse être prolongé pour quelque raison que ce soit ». On admettra que ces dispositions dérogent à celles de l’article 37 de la loi du 25 janvier 1985 selon lesquelles le juge-commissaire peut accorder à l’administrateur une prolongation pour prendre parti, compte tenu du caractère d’ordre public des dispositions de la loi du 19 décembre 1990. À l’inverse, il n’apparaît pas, toujours par dérogation à l’article 37 de la loi précitée du 25 janvier 1985, qu’il puisse être imparti à l’administrateur un délai plus court.
Enfin, il est précisé au 3e alinéa du II de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, que le garant doit également procéder à l’exécution de ses obligations dans le cas où, malgré une réponse positive, l’administrateur ne poursuivrait pas l’exécution du contrat de construction dans les quinze jours qui suivent sa réponse, ce qui est extrêmement bref.
Le législateur a donc voulu une prise de position rapide et concrète somme toute, il privilégie, si l’on peut dire, l’intervention du garant.

En cas de liquidation judiciaire, celle-ci mettant fin à l’activité de l’entreprise, le garant sera amené à intervenir dans les conditions qui sont examinées ci-après. En effet, cette situation fera indubitablement obstacle à la livraison dans le délai prévu et rendra inutile le processus d’une mise en demeure préalable infructueuse.

159 - Mise en œuvre de la garantie est cas d’abandon du chantier

Le garant peut-il prendre une initiative dans le cas où il constate l’abandon du chantier ou en est informé par le maître de l’ouvrage ? Cette situation n’est pas expressément envisagée par l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation qui vise le cas où le délai de livraison n’est pas respecté. L’arrêt des travaux est évidemment de nature à aboutir à ce résultat. Cependant, on ne peut pas admettre n’importe quelle intervention du garant qui pourrait s’avérer intempestive.
D’un autre côté, le garant peut avoir intérêt, en fonction des circonstances, à intervenir alors qu’il doit supporter, en cas de défaillance, non seulement les indemnités de retard, mais également le dépassement du prix convenu ou les conséquences du fait du constructeur aboutissant à un supplément de prix.
C’est pourquoi on admettra que le garant peut, dans le cas d’un arrêt significatif du chantier, s’adresser au juge des référés pour demander à être autorisé à faire procéder à l’achèvement dans les conditions du paragraphe II de l’article L. 231-6 précité, objet des développements ci-après.
En effet, en fonction des circonstances, la constatation de l’abandon du chantier doit pouvoir être considérée comme équivalant à la constatation du non-respect du délai de livraison.

Le garant, en tant que caution, doit prendre à sa charge le coût des dépassements du prix convenu, des conséquences résultant du fait du constructeur, des pénalités de retard, c’est-à-dire que le garant doit, dans les cas prévus au paragraphe I de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, faire les fonds nécessaires on cas de défaillance du constructeur.
C’est là l’effet normal de la caution donnée par le garant.
Mais ce qui est tout à fait caractéristique de la garantie de livraison du contrat de construction d’une maison individuelle est que les obligations du garant ne sont pas limitées au seul financement.
Non seulement, s’il est informé ou simplement s’il constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant doit, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, mettre en demeure le constructeur d’avoir à livrer l’immeuble ou à exécuter les travaux utiles, mais en outre si cette mise en demeure reste infructueuse, le tout dans les conditions que nous avons vues, le paragraphe III de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : ... le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminerait les travaux ».
Il en est de même dans le cas où le constructeur fait l’objet d’un règlement judiciaire, faute par l’administrateur, mis en demeure dans les conditions que nous avons vues, de poursuivre l’exécution du contrat.

Le garant n’est pas simplement obligé de prendre en charge le paiement des travaux ; il se trouve tenu d’une obligation de faire, ce qui est exceptionnel en matière de cautionnement (l’idée cependant existait déjà dans la définition de la garantie de livraison donnée par l’ancien article R. 231-11 du Code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction résultant du décret n° 89-700 du 26 septembre 1989.
En vertu des dispositions susvisées de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, le garant a l’obligation de faire terminer les travaux. La loi envisage même l’éventualité où le garant réaliserait lui-même les travaux. Le dernier alinéa du paragraphe III dudit article fait état des travaux que le garant « effectue ou fait effectuer ».
Normalement il ne rentre pas dans l’objet d’un établissement de crédit ou d’une entreprise d’assurance de construire pour le compte d’un autre. Mais le garant devra faire construire. À cet effet, il devra désigner « la personne qui terminera les travaux », c’est-à-dire qu’il devra s’adresser à un constructeur autre que le défaillant.

162 - Position juridique du garant intervenant pour faire terminer les travaux

Celle-ci est loin d’être claire. Plusieurs approches sont possibles.

Au cours des travaux préparatoires il a été dit que le garant était subrogé ou substitué dans les obligations du constructeur. Si cette analyse était admise, cela reviendrait à donner au garant la qualité juridique de constructeur. Indépendamment de ce que cette qualité cadre mal avec l’objet d’un établissement de crédit ou d’assurance, cette analyse semble contredite par le dernier alinéa du paragraphe III de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose que le garant est endroit d’exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux effectués. Si le garant était purement et simplement substitué au constructeur défaillant, cette précision n’aurait pas été nécessaire ; pourtant ces dispositions résultent d’un amendement suggéré par la Commission de la production des échanges de l’Assemblée nationale à laquelle il est « apparu logique que le garant substitué dans les obligations du constructeur, en cas de mise en jeu de la garantie de livraison, le soit aussi dans les droits de ce dernier ». L’idée a été reprise par le Gouvernement qui a fait accepter un amendement d’où résulte la rédaction actuelle du 3e alinéa du paragraphe III de l’article L 231-6, avec la motivation suivante :
« Il est effectivement opportun que le garant puisse avoir une relation directe avec le maître de l’ouvrage ».

De façon dubitative, MM. Malinvaud et Jestaz écrivent que le garant « devient peut-être une sorte de maître de l’ouvrage délégué dont on pourrait se demander s’il n’est pas responsable des désordres et soumis à l’assurance obligatoire ». Les auteurs se réfèrent au 3° de l’article 1792-1 du Code civil qui répute constructeur de l’ouvrage : « Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ».
Dès lors que le garant « fait effectuer » les travaux, on pourrait d’ailleurs se demander s’il ne devrait pas être assimilé à un promoteur au sens de l’article 1831-1 du Code civil, alors qu’aux termes de l’article L. 222-1 du Code de la construction et de l’habitation :
Tout contrat par lequel une personne s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder à la construction d’un immeuble d’habitation ..  en une qualité autre que celle de vendeur ou que celles qui sont indiquées au 3° de l’article 1779 du même code (architecte, entrepreneur, technicien par suite d’études, devis ou marchés) est soumis aux règles de l’article 1831-1 à 1831-5 du même code... », ainsi qu’aux dispositions particulières des articles L. 222-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Dans le cas de la maîtrise d’ouvrage déléguée ou du contrat de promotion immobilière, l’intervenant agit au nom du maître de l’ouvrage. Or, tel n’est pas le cas du garant qui, aux termes du paragraphe III de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, « doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux».
Le garant intervient seulement de façon et en sorte que le constructeur soit remplacé. Là s’arrête son obligation. Désigner le nouveau constructeur ne veut pas dire que le garant remplace lui-même le constructeur défaillant ni qu’il soit assimilé à un constructeur on application notamment du 3° de l’article 1792-1 du Code civil.
Il n’est pas souhaitable de donner au garant une qualification juridique qui, directement ou indirectement, on ferait un constructeur tenu des obligations des articles 1792 et suivants du Code civil, ce qui serait dans les divers cas de figure ci-dessus mentionnés.
Les obligations du garant sont déjà suffisamment importantes sans y ajouter une responsabilité (celle des constructeurs) qui n’est pas dans l’esprit d’une garantie qui reste (ou devrait rester) une garantie financière, observation faite que le maître de l’ouvrage bénéficiera, de toute façon, des assurances obligatoires de responsabilités et de dommages des travaux de bâtiment.
Il ne faut pas perdre de vue que les objectifs poursuivis par la loi ne pourront être atteints que si, en pratique, il est possible de trouver des établissements bancaires ou d’assurances qui acceptent de donner leur garantie ; il faut éviter de les en dissuader.

En cas de défaillance du constructeur, le paragraphe III de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation fait obligation au garant de «  désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux ».
Pour ce faire, le garant sera amené à passer un ou plusieurs contrats avec un ou plusieurs entrepreneurs. Ces contrats seront, à notre sens, conclus par le garant en son nom. Ce qui a été voulu initialement par les auteurs de la loi c’est que le garant « substitue éventuellement un nouveau constructeur chargé d’achever les travaux » et non pas qu’il se substitue au constructeur défaillant. Ce n’est pas la même chose. Mais, afin de substituer le nouveau constructeur, le garant ne va pas agir par représentation du maître de l’ouvrage, ce qui serait le cas s’il y avait maîtrise d’ouvrage déléguée ou contrat de promotion immobilière. Le garant va agir en son propre nom en vertu des pouvoirs qu’il détient de la loi.
Toutefois, on admettra que le contrat passé avec l’entrepreneur chargé d’achever les travaux le sera non seulement pour le compte du garant mais également au profit du maître de l’ouvrage, par application d’une stipulation pour autrui (C. civ. art. 1121) dont le principe se trouve implicitement dans les, dispositions du paragraphe III de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation.

Le garant sera responsable des fautes qu’il pourrait commettre dans la mise en application des dispositions de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, examinées dans les développements précédents, et spécialement dans la désignation de la personne qui terminera les travaux. En revanche, il ne nous semble pas que sa responsabilité puisse être retenue en tant que constructeur, s’il se contente de faire effectuer les travaux. Bien entendu, il en irait différemment, si le garant effectuait lui-même les travaux comme il est évoqué au dernier alinéa du paragraphe III de l’article L 231-6.
Ceci dit, il faut reconnaître que, même dans le cas où le garant ferait simplement effectuer les travaux, tant que la jurisprudence n’aura pas apporté des précisions sur la position juridique qui est, dans ce cas, la sienne, le garant pourra estimer prudent de satisfaire à l’obligation d’assurance de responsabilité résultant des articles L. 241-1 et L. 241.2 du Code des assurances, alors que le défaut d’assurance, si celle-ci est obligatoire, se trouve assorti de sanctions pénales par l’article L. 243-3 du même code.

On peut trouver une confirmation de l’interprétation que nous proposons, par a contrario du 2e alinéa du paragraphe III de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce texte envisage la possibilité pour le garant de proposer au maître de l’ouvrage « de conclure lui-même des marchés de travaux avec les entreprises qui se chargeront de l’achèvement ». Cela revient à laisser le maître de l’ouvrage désigner, sous sa responsabilité cette fois-ci la ou les personnes qui termineront les travaux.
Dans ce cas comme dans celui du 1er alinéa, des marchés seront conclus pour faire effectuer les travaux d’achèvement ou de parachèvement, dans l’un (1^er al.) sous la responsabilité du garant et dans l’autre (2^e al.) sous celle du maître de l’ouvrage.
La possibilité de laisser le maître de l’ouvrage conclure lui-même les marchés de travaux n’existe qu’à la condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, c’est-à-dire que le gros œuvre, la couverture et l’étanchéité aient été réalisés. Elle ne pourra porter que sur les travaux d’équipements et de finitions. Par ailleurs, la solution qui revient à laisser au maître de l’ouvrage le soin et la responsabilité de faire terminer les travaux ne peut lui être imposée. Elle doit être acceptée par le maître de l’ouvrage. À l’inverse, la solution ne peut être imposée par le garant au maître de l’ouvrage.
Il n’est pas sûr que le garant recourt volontiers à un processus qui laisse au maître de l’ouvrage le choix des entrepreneurs et le pouvoir d’arrêter le contenu des marchés, alors que le garant sera financièrement tenu au titre de l’achèvement ou du parachèvement des travaux. Aussi peut-on admettre la possibilité pour le garant d’imposer, dans ce cas, un contrôle de sa part sur la conclusion des marchés par le maître de l’ouvrage.

Le 2^e alinéa du paragraphe III de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, dans le cas où le maître de l’ouvrage accepte de conclure lui-même les marchés de travaux avec des entreprises qui se chargent de l’achèvement, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du même article, c’est-à-dire au titre de la garantie de livraison. Bien entendu ces versements sont limités à ce qui est dû par le garant au titre de la garantie quant aux versements qui restent à effectuer par le maître de l’ouvrage en fonction de l’avancement des travaux, ils seront effectués par celui-ci entre les mains du ou des entrepreneurs avec lesquels le maître de l’ouvrage aura contracté.
Au contraire, lorsque le garant fait effectuer les travaux d’achèvement (et a fortiori s’il les exécute lui-même) le 3^e alinéa du paragraphe III de l’article L. 231-6 précise qu’il est on droit d’exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux effectués, dues par le maître de l’ouvrage aux différents stades de la construction ; dans ce cas, le garant effectuera le paiement des entrepreneurs avec les fonds reçus du maître de l’ouvrage et, s’il y a lieu. pour le surplus, au titre de la garantie financière.

Les obligations du garant relatives à la désignation de « la personne qui terminera les travaux » concernent non seulement l’achèvement proprement dit de la construction mais également les travaux nécessaires à la levée des réserves faites à la réception. Ceux-ci ne sont pas expressément visés au paragraphe III de l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, mais la solution résulte du contexte. dudit article et spécialement du paragraphe II relatif à la mise en œuvre de la garantie et du paragraphe IV relatif à la cessation de la garantie ainsi que nous allons le voir maintenant.

171 - Fin de la garantie

La garantie de livraison prend fin dans les conditions qui sont précisées au paragraphe IV de l’article L 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, à la réception des travaux ou à la levée des réserves. On rappellera que la réception est, aux termes de l’article 1792-6 du Code civil, l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.
Il convient de distinguer selon que le maître de l’ouvrage s’est fait ou non assister par un professionnel.

Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité dans les conditions du 2^e alinéa de l’article L 231-8 du Code de la construction et de l’habitation théoriquement la garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit ; toutefois, il n’en va ainsi qu’au titre des travaux qui n’ont pas fait l’objet de réserves. Si des réserves ont été formulées, la garantie ne cesse que lorsque celles-ci ont été levées.
Le paragraphe IV de l’article L 231-6 du Code de la construction et de l’habitation fait état d’une constatation de la réception « par écrit ». Ces dispositions ne font pas directement obstacle à une réception tacite. Mais, faute d’une constatation par écrit, la réception ne pourra être opposée par le garant au maître de l’ouvrage (la restriction susceptible d’en résulter ne concerne que la cessation de la garantie ; elle doit être interprétée de façon étroite; par exemple, elle ne devrait pas s’appliquer au calcul du délai de huit jours de l’article L 231-8 dont il est question au numéro suivant, lequel part « de la remise des clés consécutive à la réception ».
La nécessité d’une constatation par écrit ne veut pas dire que la garantie se perpétuera tant que le maître de l’ouvrage refusera de signer un procès-verbal de réception. Il convient, bien entendu, d’admettre la possibilité pour le garant de demander judiciairement la réception (et à cette occasion il pourra éventuellement être tenu compte d’une réception antérieure implicite).
Le garant a intérêt à suivre la question de la réception à intervenir rapidement pour la faire constater dès que des difficultés à cet égard apparaîtront avec le maître de l’ouvrage.

Si le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel lors de la réception, la garantie cesse en principe à l’expiration du délai supplémentaire.

La réparation des malfaçons ayant fait l’objet de réserves à la réception peut être financée :

En conséquence, l’obligation du garant n’était pas sérieusement contestable.

Le dépassement excédant 5 % n’entraîne pas une garantie à partir du premier franc mais l’indemnisation au-dessus de cette franchise de 5 %.
Le dépassement du prix convenu que certains garants, peu soucieux du respect des engagements conclus, se proposeraient d’imposer au maître d’ouvrage, en cas de défaillance du constructeur, est à la charge de ces garants en application de l’article L. 231-6 du CCH. L’existence d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu n’autorise pas pour autant le garant à modifier ses obligations en conditionnant son intervention au paiement préalable par le maître d’ouvrage de 5 % de franchise, avec pour conséquence le renoncement inévitable du maître d’ouvrage à la garantie. Sans conteste, la tolérance légale d’un dépassement éventuel de 5 % nécessite que le maître d’ouvrage puisse procéder à d’indispensables contrôles du coût des travaux qui vont être réalisés pour achever la construction. Le maître d’ouvrage doit donc se rapprocher du garant pour disposer des éléments lui permettant une comparaison des coûts.

La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance agréée à cet effet (CCH, art. L. 231.6, al. 3).
Ni la loi ni les textes d’application n’interdisent au garant de délivrer une garantie globale pour l’ensemble des contrats signés pendant la période donnée. Quoi qu’il en soit, dans ce cas, l’attestation remise à l’accédant doit très clairement faire apparaître que son contrat est garanti.
Une attestation individuelle, fiable et datée, émanant du garant est indispensable.
En l’absence de preuve de la conclusion du contrat de cautionnement et de l’encaissement d’un chèque relatif à ce chantier précisément, le maître de l’ouvrage doit être débouté de sa demande de mise en œuvre de la garantie de livraison.

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